Depuis le débat sur le budget en juin, une question était en suspens : à combien s'élèveront à l'avenir les frais accessoires d'acquisition pour les acheteurs étrangers à Maurice ? J'ai délibérément évité de spéculer, préférant promettre de ne donner de nouvelles qu'une fois le texte finalisé.
C'est fait. Le Parlement mauricien a voté le Finance Bill (No. XII of 2026) et le projet de loi d'accompagnement Economic and Financial Measures Bill en troisième lecture. J'ai examiné les deux textes — soit 247 pages au total — article par article, en collaboration avec mes contacts au sein de l'EDB et mon réseau de notaires sur place. Cet article résume ce qui compte pour vous.
Le Parlement n'a pas inventé de nouvelle formule. Il a simplement abrogé la disposition de la loi de finances de 2025 qui avait entraîné, au 1er juillet 2026, une augmentation à 10 %. Le taux normal de 5 % s'applique à nouveau — sans conditions, sans seuil, sans clause d'exception.
Cela concerne chaque achat immobilier dans le cadre d'un régime EDB — IRS, RES, PDS, Smart City ou Invest Hotel — ainsi que les appartements G+2 en pleine propriété, qui représentent de loin la majeure partie de l'offre sur le marché.
| Position | Acheteur | Vendeur |
|---|---|---|
| Schéma de base de données (EDB), pleine propriété foncière (IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel) | 5 % | 5 % |
| Appartement R+2 sur terrain privé | 5 % | 5 % |
| Domaine de l'État / Pas Géométriques (cas particulier, voir ci-dessous) | 5 % | 15 % |
À titre de comparaison : pour un bien immobilier d'une valeur de 40 millions de roupies (environ 735 000 €), le retour au régime 5 % représente une économie d'environ 2 millions de roupies (≈ 37 000 €) — tant pour l'acheteur que pour le vendeur — par rapport au scénario « 10 % », en vigueur depuis le 1er juillet.
Le Loi de finances 2026 (Loi n° 14 de 2026) a entre-temps été officiellement adopté et publié. La version définitive de la loi est ainsi disponible, y compris les dispositions pertinentes relatives à son entrée en vigueur.
Quiconque souhaite consulter le texte de loi complet peut le télécharger la Finance Act 2026 officielle directement sur le site de l'Assemblée nationale de Maurice au format PDF.
Loi de finances 2026 – télécharger le PDF officiel
Source : Assemblée nationale de Maurice
Une série supplémentaire de 10 % — à la charge du vendeur — continue de s'appliquer aux biens immobiliers situés sur des terrains appartenant à l'État ou sur les « Pas Géométriques ». C'est le statut juridique du bien immobilier qui est déterminant, et non son emplacement en bord de mer : une villa ou un appartement en pleine propriété dans le cadre d'un régime EDB n'est pas concerné, même s'il est situé directement sur la plage. En revanche, un appartement en bail emphytéotique sur les Pas Géométriques l'est.
Une exception s'applique si un avant-contrat notarié (contrat de réservation ou promesse d'achat) a été conclu avant le 19 juin 2026 — les deux conditions doivent être remplies cumulativement, un contrat de réservation sous seing privé ne suffit pas.
À partir de cette date, l'État n'attribuera plus de nouveaux contrats de location permettant la vente d'appartements G+2 sur des terres domaniales à des non-ressortissants. Les programmes déjà en cours et approuvés ne sont pas concernés — pour les acheteurs potentiels dans ce segment très spécifique, il s'agit d'une véritable fenêtre temporelle prévisible.
Le Golden Visa est ancré pour la première fois dans le texte de loi lui-même. Il donne droit à un permis de séjour permanent après un investissement d'au moins un million de dollars américains dans les douze mois — l'investissement doit cependant être réalisé dans une activité économique autre que l'achat d'un bien immobilier EDB. Le Golden Visa est une voie d'investissement, et non une voie immobilière.
La voie immobilière éprouvée vers le permis de séjour demeure inchangée : à partir de 375 000 USD de prix d'achat dans le cadre des régimes IRS, RES, IHS, PDS, Smart City ou G+2 — incluant les avantages fiscaux du Premium Visa, selon lesquels les revenus étrangers ne sont imposés qu'au moment de leur transfert à Maurice.
La Real Estate Agent Authority recevra à partir du 1er juillet 2026 un budget, du personnel et une obligation de contrôle ; à partir du 1er août 2026, l'enregistrement sera obligatoire pour les agents immobiliers et les promoteurs. Je salue expressément cette mesure. Le marché présentait jusqu'à présent un seuil d'entrée très bas — c'est précisément la raison pour laquelle je travaille depuis plus de cinq ans en tant que conservateur et non comme un agent classique : je sélectionne de manière ciblée les biens de promoteurs solides parmi la vaste offre, au lieu de vendre des listes. Grâce à un registre public, les acheteurs pourront à l'avenir vérifier chaque prestataire avant le premier rendez-vous, et non seulement après le premier acompte.
Une question qui m'a été posée le plus souvent depuis le débat sur le budget : est-ce que quelque chose change pour le visa de retraité (Residence Permit for Retired Non-Citizens) ? La réponse claire : non. Pour tous ceux qui s'intéressent à l'île Maurice et qui sont âgés de 50 ans et plus, le cadre éprouvé et prévisible reste inchangé en 2026 :
En bref : tandis que pas mal de choses ont bougé concernant l'acquisition immobilière, le visa de retraité est resté le point fixe. Pour tous ceux qui planifient leur retraite à Maurice, rien ne change sur le plan de la planification — le chemin est aujourd'hui aussi clair qu'avant le débat sur le budget.
Les chiffres changent, mais le principe reste le même : 0,1 %T, 10,1 %T, 20,1 %T et 35,1 %T d'impôt sur le revenu en fonction du montant des revenus (en réalité seulement 15,1 %T pour 3 millions de roupies, soit environ 55 000 €), 15 % d’impôt sur les sociétés, pas d’impôt sur les plus-values, pas de droits de succession, pas d’impôt sur la fortune, pas de taxe foncière annuelle. À cela s’ajoute un système juridique hybride issu du droit civil français et de la common law anglaise, l’anglais et le français parlés dans tous les cabinets d’avocats de l’île, le fuseau horaire GMT+4 permettant de passer la matinée avec l’Europe et l’après-midi avec l’Asie — ainsi qu’une stabilité politique et la libre circulation des capitaux sans contrôle des changes.
Ceux qui ont hésité depuis juin en raison de l'incertitude ont maintenant la clarté qu'ils attendaient. J'accompagne des projets immobiliers depuis 1987 — de mon propre premier projet de promoteur en 1990 en Allemagne jusqu'à mon dernier projet à Bodrum, en Turquie — et je vis moi-même à Maurice depuis plus de cinq ans. Grâce à mes contacts avec l'Economic Development Board, pour lequel j'ai notamment mené une interview avec le directeur général adjoint et soutenu la tournée de promotion (roadshow) de l'EDB 2026 à Munich, je sais de première main vers où évolue le marché.
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Demander un premier entretien gratuitCette publication a été rédigée par Invest & Living Mauritius Ltd. sur la base du Finance Bill (n° XII de 2026) et de l'Economic and Financial Measures Bill (n° XIII de 2026) et est fournie à titre d'information générale. Elle ne remplace pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé ; nous vous recommandons de consulter votre notaire, votre avocat ou votre conseiller fiscal avant toute décision.
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