Frais d'acquisition à l'île Maurice 2026 : ce que vous payez en plus du prix d'achat
Lorsque vous achetez un bien immobilier à l'île Maurice, les frais d'acquisition s'élèvent, pour un bien neuf, à environ 5,7 % du prix d'achat et, pour un bien existant, à environ 8 %. En Allemagne, ils atteignent souvent 10 à 12 %. Mes clients demandent le détail de chaque poste. Au final, presque tous sont agréablement surpris.
Vous trouverez ici chaque frais en détail, un exemple de calcul complet et une comparaison directe avec l'Allemagne. Vous pouvez ainsi vérifier vous-même ce que votre achat coûte réellement.
Armin Schreiber, fondateur d'Invest & Living Mauritius · Mise à jour : octobre 2026
À combien s'élèvent les frais d'acquisition à l'île Maurice ?
Pour l'achat d'un bien neuf haut de gamme à l'île Maurice, vous devez compter environ 5,7 % de frais d'acquisition. Pour un bien existant comparable, les frais s'élèvent souvent à environ 8 %.
La part la plus importante correspond aux droits d'enregistrement perçus par l'État, en principe de
5 % . S'y ajoutent les frais de notaire ainsi que les frais de traitement pour l'acquisition du bien et pour le permis de résidence.
Une différence importante : pour nos projets neufs et sur plan, vous ne payez, en tant qu'acheteur,
aucune commission d'agence. Pour les biens existants, une commission à la charge de l'acheteur est en revanche généralement due.
Frais d'acquisition à l'île Maurice 2026 : comparatif
Poste de coût
Neuf / sur plan
bien existant
Droits d'enregistrement
5 %
5 %
Frais de notaire, TVA de 15 % incluse
env. 0,6–1 %
env. 0,6–1 %
Commission d'agence à la charge de l'acheteur
0 %
2 % + 15 % de TVA = 2,3 %
Frais de traitement EDB
25.000 MUR*
25.000 MUR*
Demande de Residence Permit (permis de résidence)
25.000 MUR*
25.000 MUR*
Total des frais d'acquisition (valeur indicative)
à partir d'env. 5,7 %
à partir d'env. 8 %
* Mise à jour : octobre 2026. Les frais administratifs indiqués sont des valeurs de planification pour les procédures de demande concernées. Font foi les frais et réglementations en vigueur pour le modèle d'acquisition concerné. Les pourcentages se rapportent à des biens haut de gamme. Des débours supplémentaires et des prestations convenues individuellement peuvent s'y ajouter.
Quels frais courants après l'achat immobilier ?
Outre les frais d'acquisition uniques, vous devez également prévoir les dépenses ultérieures liées à votre bien. Il s'agit par exemple des assurances, de l'entretien et, le cas échéant, des charges de copropriété d'une résidence, appelées
Syndic Fees (frais de syndic).
À l'île Maurice, il n'existe pas de taxe foncière annuelle uniforme à l'échelle nationale comparable au modèle allemand. Dans certaines zones municipales, des taxes immobilières communales peuvent toutefois s'appliquer.
Plus bas sur cette page, je vous explique également quelles questions fiscales sont importantes en cas de location, de revente ultérieure et de succession.
LES COÛTS EN DÉTAIL
Quels sont, en détail, les frais liés à un achat immobilier à l'île Maurice ?
Lors d'un achat immobilier à l'île Maurice, différents frais et taxes s'ajoutent au prix d'achat proprement dit. Certains sont à votre charge en tant qu'acheteur, d'autres à celle du vendeur. Certains coûts dépendent du fait que vous achetiez un bien neuf ou un bien existant. Je vous explique chaque poste afin que vous sachiez précisément quels frais d'acquisition s'appliquent à l'île Maurice et qui les paie réellement.
01 · LE POSTE LE PLUS IMPORTANT
Droits d'enregistrement – Registration Duty
En principe 5 % de la valeur déterminante du bien
La Registration Duty correspond aux droits d'enregistrement perçus par l'État, que vous payez en tant qu'acheteur lors de l'enregistrement de l'acte de vente notarié, appelé Deed of Sale.
Par sa fonction, ils sont comparables à la Grunderwerbsteuer allemande (droits de mutation). L'assiette de calcul est le prix d'achat ou la valeur fiscalement déterminante du bien.
L'augmentation à 10 % prévue pour certains achats immobiliers par des acquéreurs étrangers a été annulée en 2026. Pour en savoir plus, consultez mon article sur la
Loi de finances de Maurice 2026.
02 · EN PRINCIPE À LA CHARGE DU VENDEUR
Land Transfer Tax
En principe 5 % – pas une taxe ordinaire à la charge de l'acheteur
Outre les droits d'enregistrement, une cession immobilière donne en principe lieu à la
Land Transfer Tax. Elle s'élève, dans le cas général, à 5 % de la valeur de cession déterminante.
Cette taxe est en principe à la charge du vendeur. Lors d'une première vente par un promoteur immobilier, il s'agit normalement du promoteur.
C'est pourquoi nous n'ajoutons pas cette taxe du vendeur à vos frais d'acquisition. Les situations fiscales particulières et les montages contractuels spécifiques doivent être examinés séparément.
03 · TRANSACTION NOTARIÉE
Frais de notaire à l'île Maurice
Souvent inférieurs à 1 % pour les biens haut de gamme
À l'île Maurice, les contrats de vente immobilière sont authentifiés par un notaire. Le droit privé mauricien est notamment marqué par le droit civil français.
Les honoraires de notaire ne sont pas simplement calculés librement en pourcentage fixe du prix total. Ils suivent un barème légal dégressif, avec des taux décroissants pour les tranches de valeur plus élevées.
S'y ajoutent en principe
15 % de TVA
ainsi que, le cas échéant, d'autres débours.
Pour une villa à 1 million d'euros, nous retenons par exemple
environ 6 000 €pour notre première estimation budgétaire. Avant l'achat, nous faisons déterminer le montant exact par le notaire compétent.
Un beau bien n'est qu'une partie du calcul
Lors de la recherche d'une villa à l'île Maurice, l'emplacement, l'architecture et la vue sur la mer sont généralement au premier plan.
Il est tout aussi important de savoir, dès avant la réservation, quels frais s'ajoutent au prix d'achat.
C'est pourquoi je calcule avec mes clients non seulement le prix du bien, mais aussi les frais, les autorisations et les autres coûts d'acquisition.
Votre investissement reste ainsi maîtrisé dès le départ.
04 · AUTORISATION D'ACQUISITION
Frais de traitement EDB
Valeur de planification : 25 000 MUR
Selon le modèle d'acquisition, les acheteurs étrangers ont besoin d'une autorisation ou d'un agrément pour acquérir des biens éligibles.
Pour les demandes d'acquisition concernées, nous retenons dans notre planification des coûts des frais de traitement de
25 000 MUR.
Le montant exact des frais et la procédure d'autorisation dépendent du programme immobilier concerné. Pour les appartements G+2, des étapes d'autorisation particulières sont également à prendre en compte.
05 · PERMIS DE RÉSIDENCE
Demande de Residence Permit (permis de résidence)
Valeur de planification : 25 000 MUR
Si vous acquérez un bien éligible d'au moins
375 000 USD
ou de la contre-valeur admise, vous pouvez, sous réserve des conditions en vigueur, obtenir un Residence Permit (permis de résidence) lié à l'investissement immobilier.
Comme mes clients demandent en règle générale aussi le permis de résidence, nous intégrons ces frais dès la planification des frais d'acquisition.
Pour la première estimation, nous retenons
25 000 MUR supplémentaires. Avant le dépôt de la demande, nous vérifions quels frais s'appliquent réellement dans la procédure concernée et quels frais peuvent s'ajouter pour les membres de la famille.
Pour nos projets neufs et sur plan, vous ne payez aucune commission d'agence en tant qu'acheteur.
Le promoteur immobilier prend en charge notre rémunération.
Vous bénéficiez ainsi de notre sélection immobilière, de nos conseils et de notre accompagnement lors de l'achat, sans devoir payer de commission supplémentaire.
Pour les biens existants, une commission à la charge de l'acheteur de 2 % plus 15 % de TVA
est généralement prévue. Cela correspond au total à 2,3 % du prix d'achat. Nous convenons de la rémunération exacte en toute transparence avant l'achat.
07 · AUTRES DÉBOURS
Frais administratifs et documents
Selon le cas
Selon le bien et votre situation personnelle, de petites dépenses supplémentaires peuvent survenir, par exemple pour des extraits de registre, des copies de documents, des traductions, des légalisations ou des apostilles.
Si vous demandez un Residence Permit avec votre famille, des frais pour certificats médicaux, extraits de casier judiciaire et autres documents peuvent s'y ajouter.
Ces postes dépendent fortement de chaque situation. Nous les prenons donc en compte individuellement et ne les calculons pas forfaitairement en pourcentage du prix d'achat.
EXEMPLE DE CALCUL
Frais d'acquisition à l'île Maurice : bien neuf et bien existant en comparaison directe
Quelle est réellement la différence de frais d'acquisition ?
Prenons deux biens à l'île Maurice au prix d'achat identique de 1 000 000 € chacun : une villa neuve achetée directement auprès du promoteur et une villa existante.
Dans notre exemple, les droits d'enregistrement et les frais de notaire retenus sont identiques. La différence décisive réside dans la commission d'agence.
Poste de coût
Neuf / sur plan
bien existant
Droits d'enregistrement (5 %)
50.000 €
50.000 €
Frais de notaire TVA incluse (estimation)
6.000 €
6.000 €
Commission d'agence TVA incluse
0 €
23.000 €
Frais de traitement EDB*
env. 470 €
env. 470 €
Demande de Residence Permit*
env. 470 €
env. 470 €
Total des frais d'acquisition
env. 57 000 €
env. 80 000 €
Part du prix d'achat
5,7 %
8,0 %
* Exemple de calcul simplifié, mise à jour octobre 2026. Les frais administratifs sont retenus à 25 000 MUR chacun. Le taux de change utilisé est d'environ 53,07 MUR pour un euro. Les frais réels dépendent du programme immobilier. Les frais de notaire, le taux de change et les débours individuels peuvent varier. Le bien existant est calculé avec une commission convenue à la charge de l'acheteur de 2 % plus 15 % de TVA.
VOTRE AVANTAGE DANS CET EXEMPLE
Neuf / sur plan
57.000 €
5,7 % de frais d'acquisition
bien existant
80.000 €
8,0 % de frais d'acquisition
23.000 €
de différence pour un prix d'achat de 1 million d'euros
23 000 € de différence – uniquement grâce à la commission d'agence
Pour nos projets neufs et sur plan, c'est le promoteur immobilier qui prend en charge la rémunération de l'agent immobilier.
Vous ne payez, en tant qu'acheteur, aucune commission d'agence supplémentaire.
Pour un bien existant, une commission à la charge de l'acheteur de 2 % plus 15 % de TVA est en revanche généralement convenue. Pour un prix d'achat de 1 million d'euros, cela correspond exactement à 23 000 €.
Cette différence peut constituer un avantage financier considérable d'un projet neuf. Elle ne dit toutefois rien sur le bien qui sera, à long terme, le meilleur investissement.
Le prix d'achat ne doit pourtant pas être le seul critère
Une villa existante bien construite et bien entretenue peut être un meilleur choix qu'un bien neuf d'une qualité de construction insuffisante.
C'est pourquoi je ne regarde pas seulement le prix d'achat et les frais annexes. Pour les projets neufs, j'examine notamment les plans, les matériaux utilisés, l'expérience du promoteur et la qualité d'exécution des travaux.
Pour les biens existants, je prête une attention particulière à l'état réel, aux éventuels dégâts d'humidité, à l'étanchéité et à l'entretien réalisé jusqu'ici.
Mon objectif est que vous preniez non seulement une décision judicieuse lors de l'achat, mais que vous profitiez aussi durablement de votre bien.
Frais d'acquisition à l'île Maurice et en Allemagne : où payez-vous moins ?
En quoi les frais d'acquisition diffèrent-ils entre l'île Maurice et l'Allemagne ?
La comparaison de deux biens au prix d'achat identique de 1 million d'euros chacun montre l'ampleur que peut prendre la différence.
Comme exemple allemand, nous prenons un bien situé en Hesse, acquis par l'intermédiaire d'un agent immobilier. À l'île Maurice, nous le comparons à une villa neuve issue de l'un de nos projets sur plan, pour laquelle
vous n'avez aucune commission d'agence à payer
.
Poste de coût
Allemagne (Hesse)
Île Maurice (neuf)
Droits de mutation (Grunderwerbsteuer) / Registration Duty
6 % = 60.000 €
5 % = 50.000 €
Notaire et livre foncier / notaire TVA incluse
env. 2 % = 20 000 €
env. 0,6 % = 6 000 €
Commission d'agence (part acheteur, TVA incluse)
3,57 % = 35.700 €
0 €
Frais administratifs pour l'acquisition et le Residence Permit
–
env. 940 €
Total des frais d'acquisition
115.700 €
56.940 €
Part du prix d'achat
11,6 %
5,7 %
Mise à jour : octobre 2026. Comparaison simplifiée pour un prix d'achat de 1 000 000 € dans chaque cas. Allemagne : Hesse avec 6 % de droits de mutation, 2 % de frais de notaire et de livre foncier (hypothèse) et 3 % de commission à la charge de l'acheteur plus 19 % de TVA (= 3,57 %). Île Maurice : bien neuf éligible avec 5 % de Registration Duty, frais de notaire estimés à 6 000 € TVA incluse, 0 € de commission à la charge de l'acheteur et frais administratifs estimés à environ 940 € au total. Les autres débours individuels et les frais de financement ne sont pas pris en compte.
FRAIS D'ACQUISITION POUR UN PRIX D'ACHAT DE 1 MILLION D'EUROS
Allemagne · Hesse
115.700 €
11,6 % de frais
Île Maurice · neuf
56.940 €
5,7 % de frais
DIFFÉRENCE DANS NOTRE EXEMPLE
58.760 €
C'est le montant dont les frais d'acquisition de la villa neuve à l'île Maurice sont inférieurs dans cette comparaison.
Environ 58 000 € de différence pour le même montant investi
Dans notre exemple, l'achat immobilier en Hesse entraîne
115 700 € de frais d'acquisition . Pour un bien neuf de prix comparable à l'île Maurice, ils s'élèvent à environ
57.000 €.
Autrement dit :
dans ce scénario, vous payez à l'île Maurice environ la moitié des frais d'acquisition.
La différence résulte principalement des droits d'enregistrement plus bas, des frais de notaire retenus plus faibles et de l'absence de commission à votre charge pour nos projets neufs.
Quelle est la pertinence de cette comparaison ?
En Allemagne, les droits de mutation (Grunderwerbsteuer) varient selon le Land. Ils se situent entre
3,5 % en Bavière
et 6,5 %, par exemple en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. En Hesse, ils s'élèvent à 6 %.
Pour la commission d'agence, nous retenons dans notre exemple une part acheteur de 3 % plus TVA. À l'île Maurice, la commission habituelle à la charge de l'acheteur pour les biens existants s'élève dans notre calcul à
2 % plus 15 % de TVA. Pour nos projets neufs et sur plan, elle est entièrement supprimée pour vous.
Le montant exact des frais d'acquisition dépend donc toujours de l'emplacement, du bien et des conditions d'achat concrètes. Notre comparaison présente un exemple de calcul compréhensible, et non une économie fixe valable pour chaque achat.
Et qu'en est-il des impôts courants après l'achat ?
En Allemagne, une taxe foncière est en principe perçue chaque année. L'île Maurice ne connaît pas d'impôt annuel comparable sur la valeur immobilière à l'échelle nationale. Dans certaines zones municipales, des taxes communales, appelées General Rates, peuvent toutefois s'appliquer.
S'y ajoutent, le cas échéant, les charges courantes d'une résidence, par exemple pour la sécurité, l'entretien des jardins et les équipements communs. Je vous explique dans la section suivante quelles dépenses annuelles vous devez prévoir en tant que propriétaire à l'île Maurice.
La confiance par l'expérience
Ce que nos clients disent de notre collaboration
L'achat immobilier, l'expatriation et le suivi de chantier sont des décisions aux conséquences majeures. Il est donc d'autant plus important de bénéficier d'un accompagnement personnalisé qui reste fiable, même dans les situations exigeantes.
Expérience client : Achat immobilier & Vivre à l'île Maurice
Expérience personnelle de nos clients
Expérience client : Accompagnement et décision à l'île Maurice
Expérience personnelle de nos clients
★★★★★
Témoignage client
„Nous avions déjà vu plusieurs biens immobiliers à Maurice, mais nous étions incertains quant au projet qui nous correspondait vraiment. Armin a très vite compris nos souhaits, a analysé de manière critique plusieurs options et nous a finalement guidés vers un bien que nous n'aurions probablement pas trouvé seuls. Ce qui a été particulièrement précieux pour nous, c'est qu'il ne nous a pas seulement accompagnés lors de l'achat, mais qu'il a aussi négocié directement avec le promoteur et clarifié des détails importants pour nous. Tout au long du processus, nous avons eu le sentiment d'avoir un interlocuteur expérimenté à nos côtés.“
Anna M.
Achat immobilier et expatriation
★★★★★
Témoignage client
« Pour nous, il était important de ne pas acheter simplement une belle villa quelconque, mais un projet haut de gamme avec une bonne qualité de construction et un promoteur sérieux. C’est précisément là que l’expérience d’Armin nous a énormément aidés. Il a comparé différents projets, abordé des points techniques que nous n’aurions pas remarqués nous-mêmes, et nous a également accompagnés lors de la finalisation de l’achat ainsi que lors des échanges avec le promoteur et le notaire. Au final, nous avons acheté un bien dans lequel nous nous sentons vraiment en confiance. »
Norbert L.
Residence Permit et achat immobilier
★★★★★
Témoignage client
« Au départ, notre installation à l’île Maurice soulevait de nombreuses questions : Retirement Permit (permis de retraité), compte bancaire, documents et le bon ordre des différentes étapes. Armin et son équipe nous ont accompagnés de manière très structurée tout au long du processus et nous ont toujours clairement indiqué ce qu’il fallait faire ensuite. Il a été particulièrement agréable d’avoir un interlocuteur direct sur place et de ne pas devoir tout coordonner nous-mêmes. Le parcours a ainsi été nettement plus serein que nous ne l’avions imaginé. »
Markus & Lena K.
Retirement Permit et compte bancaire
D'autres clients racontent en vidéo comment ils ont vécu leur parcours vers l'île Maurice.
Vous souhaitez savoir ce que votre achat immobilier à l'île Maurice vous coûtera exactement ?
Vous avez peut-être déjà un bien en vue et souhaitez connaître le montant total à prévoir réellement. Peut-être comparez-vous encore le neuf et l'existant. Ou vous vous demandez si un achat à partir de 375 000 USD est intéressant pour vous, puisqu'il vous permet aussi d'obtenir le Residence Permit pour vous et votre famille.
Je calcule à l'avance vos frais d'acquisition personnels – poste par poste, pour votre bien précis. Vous savez ainsi, avant la première signature, à quoi vous en tenir.
Armin SchreiberCurateur immobilier · Promoteur immobilier depuis 1990
Frais courants d'un bien à l'île Maurice : que payez-vous en tant que propriétaire ?
Les frais courants d'un bien à l'île Maurice se composent principalement des charges de copropriété (frais de syndic), des assurances, de l'électricité, de l'eau et de l'entretien.
Contrairement à l'Allemagne, il n'existe pas de taxe foncière annuelle générale à l'échelle nationale. Selon l'emplacement, des taxes communales peuvent toutefois s'appliquer.
Le montant réel de vos dépenses mensuelles et annuelles dépend du type de bien : un appartement dans une résidence, une villa dans un resort ou une maison individuelle.
01 · IMPÔTS ET TAXES
Taxe foncière à l'île Maurice : quelles taxes immobilières existent ?
Il n'existe pas à l'île Maurice de taxe foncière annuelle générale comme en Allemagne.
Dans les municipalités urbaines mauriciennes, par exemple Port-Louis et Curepipe, des taxes immobilières communales peuvent toutefois s'appliquer. Elles sont appelées
General Rates
ou Local Rates.
Pour certains terrains situés en zone côtière, des règles particulières s'appliquent en outre à la
Campement Tax
et Campement Site Tax.
L'application de ces taxes dépend du statut juridique et de la situation du terrain – et pas uniquement du fait que le bien se trouve directement en bord de plage.
Pour les projets immobiliers que je propose à mes clients, je vérifie donc également quelles taxes publiques courantes s'appliquent réellement.
02 · CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
Frais de syndic à l'île Maurice : combien coûte la gestion de la copropriété ?
Si vous achetez un appartement ou une villa dans une résidence gérée, vous versez en règle générale une contribution régulière à l'administration de la copropriété, appelée Syndic.
Les frais de syndic couvrent par exemple les prestations suivantes :
Service de sécurité et contrôle d'accès
Entretien des jardins communs
Nettoyage et entretien des parties communes
Maintenance des piscines communes et des installations techniques
Éclairage, administration et frais de fonctionnement courants
VALEUR ISSUE DE NOTRE PRATIQUE
Env. 180–400 € par mois
Valeur indicative pour de nombreuses résidences haut de gamme.
Dans les resorts de golf et de luxe exclusifs offrant de nombreux équipements et services, les contributions peuvent être nettement plus élevées. Selon le bien et l'étendue des prestations, environ
1 800 € par mois
sont également possibles.
Ces montants sont des valeurs indicatives issues de mon expérience pratique, et non des tarifs fixes pour l'île Maurice.
L'essentiel est toujours de savoir quelles prestations sont incluses et si des travaux d'entretien importants ou des appels de fonds exceptionnels sont prévus.
Les résidences bien entretenues conservent leur valeur
Une belle piscine, des jardins soignés et un service de sécurité fiable rendent une résidence haut de gamme à l'île Maurice particulièrement attrayante.
Mais cette qualité ne se maintient pas d'elle-même. L'entretien régulier et une gestion professionnelle génèrent des frais courants.
Ce qui compte n'est donc pas seulement le montant des frais de syndic, mais les prestations que vous obtenez en contrepartie.
J'en tiens compte dans ma sélection de projets immobiliers adaptés.
03 · FRAIS DE FONCTIONNEMENT ET D'ENTRETIEN
Électricité, eau, assurance et entretien
Outre les charges de copropriété, il faut compter les dépenses habituelles d'électricité, d'eau, d'Internet et d'assurances.
Pour un appartement, les frais de fonctionnement individuels se limitent souvent à votre propre consommation et à votre assurance personnelle.
Pour une villa individuelle, d'autres dépenses s'ajoutent selon l'équipement :
Nettoyage et équipements techniques de la piscine
Entretien du jardin et arrosage
Climatisation et entretien
Toiture, étanchéité et façades
Réparations et entretien régulier
Dans le climat tropical de l'île Maurice en particulier, vous ne devez pas sous-estimer l'entretien. Le fort ensoleillement, l'humidité élevée et les pluies parfois violentes sollicitent les matériaux et les installations techniques.
Une bonne qualité de construction et un entretien régulier permettent d'éviter des frais ultérieurs importants.
04 · AVANT L'ACHAT IMMOBILIER
Quels frais courants devez-vous vérifier avant l'achat ?
Les frais de syndic mensuels ne sont pas seuls déterminants. La situation financière de la copropriété peut également influer sur les frais futurs.
Je recommande donc de ne pas seulement vous renseigner sur le montant actuel des charges de copropriété avant l'achat, mais aussi de vérifier les points suivants :
Les derniers décomptes de syndic disponibles
Le budget prévisionnel
Les réparations et rénovations importantes prévues
Les fonds de réserve pour travaux existants
Les appels de fonds exceptionnels votés ou prévisibles
Vous saurez ainsi très tôt si les contributions courantes suffisent au fonctionnement de la résidence ou si des paiements supplémentaires sont à prévoir.
SUCCESSION ET TRANSMISSION
Droits de succession à l'île Maurice : que devient votre bien en cas de succession ?
L'île Maurice ne prélève pas de droits de succession.
Lorsque vos enfants ou d'autres héritiers reprennent votre bien à l'île Maurice, aucun droit de succession n'est en principe dû sur l'île.
De même, les droits d'enregistrement habituels d'un achat immobilier ne s'appliquent en principe pas de la même manière lors d'une transmission ordinaire par succession. Le traitement notarial, les documents et les formalités d'enregistrement peuvent néanmoins générer des frais.
Un bien qui reste dans la famille
Mes clients me posent très souvent cette question :
« Que deviendra notre villa lorsque nous ne serons plus là ? Nos enfants pourront-ils en hériter ?
Les ressortissants étrangers peuvent eux aussi hériter de biens immobiliers à l'île Maurice.
Il faut toutefois établir la qualité d'héritier, préparer les documents nécessaires et régulariser correctement la situation de propriété.
C'est pourquoi il est utile de penser à la transmission future du bien dès l'achat.
01 · SUCCESSION LÉGALE
Droit successoral à l'île Maurice : qui hérite de votre bien ?
Le droit successoral mauricien repose essentiellement sur le code civil d'inspiration française, le Code Civil Mauricien.
Pour les biens situés à l'île Maurice, les règles successorales mauriciennes, et en particulier la réserve héréditaire légale, sont déterminantes. Dans les successions internationales, il faut en outre vérifier quelles règles s'appliquent en fonction de la situation personnelle.
À l'île Maurice, les enfants bénéficient d'une protection légale particulière. Une part déterminée de la succession leur est en principe réservée – la
réserve héréditaire.
Nombre d'enfants
Part réservée
Un enfant
1/2 de la succession
Deux enfants
2/3 de la succession
Trois enfants ou plus
3/4 de la succession
Présentation simplifiée des quotes-parts réservataires prévues en principe. Le calcul concret dans une succession internationale doit être examiné au cas par cas.
Vous pouvez disposer de la part restante par testament, dans le cadre des règles en vigueur.
Un testament ne peut pas simplement supprimer la réserve héréditaire légale.
La situation de votre conjoint et les effets d'un contrat de mariage existant doivent également être pris en compte.
02 · PLANIFICATION SUCCESSORALE
Testament à l'île Maurice : comment protéger votre partenaire et vos enfants ?
Je recommande à mes clients de penser à leur succession dès l'achat immobilier – en particulier s'ils sont mariés, vivent en union libre ou ont des enfants issus de différentes relations.
Grâce à une planification successorale juridiquement adaptée, vous pouvez définir très tôt vos souhaits pour votre bien et la meilleure manière de protéger votre conjoint ou partenaire.
Un notaire à l'île Maurice peut vérifier si un testament est judicieux, quelle forme il doit prendre et comment il s'articule avec des testaments existants en Allemagne ou dans d'autres pays.
Pour les partenaires non mariés, cette vérification est particulièrement importante.
Leur situation successorale légale peut différer de celle d'un conjoint.
03 · FISCALITÉ INTERNATIONALE
L'Allemagne peut-elle malgré tout prélever des droits de succession ?
Oui. Même si l'île Maurice ne prélève pas de droits de succession, un bien hérité à l'île Maurice peut être soumis aux droits de succession en Allemagne.
Cela dépend notamment des questions suivantes :
Le défunt avait-il, au moment du décès, un domicile ou sa résidence habituelle en Allemagne ?
L'héritier réside-t-il en Allemagne ?
Quand un ressortissant allemand s'est-il, le cas échéant, installé durablement à l'étranger ?
Quels abattements personnels et autres règles fiscales s'appliquent à la succession concernée ?
Sous certaines conditions, les ressortissants allemands peuvent encore être soumis à l'obligation fiscale illimitée allemande en matière de succession pendant les cinq premières années suivant leur départ.
C'est pourquoi l'affirmation
« Il n'y a pas de droits de succession à l'île Maurice »
est certes exacte.
Mais elle ne signifie pas automatiquement que l'ensemble de la succession reste également exonéré d'impôt en Allemagne.
Si vous souhaitez transmettre votre bien à votre famille à long terme, je vous recommande d'en discuter suffisamment tôt les conséquences fiscales avec un conseiller fiscal spécialisé dans les successions internationales.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Questions fréquentes sur les frais d'acquisition à l'île Maurice
À combien s'élèvent les frais d'acquisition à l'île Maurice en 2026 ? Quels frais sont réellement dus lors d'un achat immobilier et lesquels sont à la charge du vendeur ? Je réponds ici à dix questions importantes que mes clients me posent très souvent avant d'acheter un bien.
01
À combien s'élèvent les frais d'acquisition à l'île Maurice ?
Pour les biens neufs haut de gamme, nous retenons dans nos exemples environ 5,7 %
du prix d'achat. Pour un bien existant avec commission à la charge de l'acheteur, ils s'élèvent souvent à environ 8 %.
Le poste le plus important est constitué des droits d'enregistrement perçus par l'État, en principe de 5 %. S'y ajoutent les frais de notaire, le cas échéant la commission d'agence ainsi que les frais liés à l'acquisition du bien et au Residence Permit.
Les frais exacts dépendent du programme immobilier, du prix d'achat et de chaque cas.
02
Qui paie la Land Transfer Tax lors d'un achat immobilier à l'île Maurice ?
La Land Transfer Tax
s'élève, dans le cas général, à 5 % et est en principe à la charge du vendeur.
En tant qu'acheteur, vous payez en revanche la Droits d'enregistrement (Registration Duty)(droits d'enregistrement), également de 5 % en principe de la valeur déterminante du bien.
Des règles différentes peuvent s'appliquer aux cas particuliers et aux modèles d'acquisition spécifiques.
03
Dois-je payer une commission d'agence lors de l'achat d'un bien neuf ?
Non.
Pour nos projets neufs et sur plan, vous ne payez aucune commission d'agence supplémentaire en tant qu'acheteur. Le promoteur immobilier prend en charge notre rémunération.
Pour les biens existants, nous comptons généralement une commission convenue à la charge de l'acheteur de 2 % plus 15 % de TVA. Cela correspond au total à
2,3 % du prix d'achat.
04
À combien s'élèvent les frais de notaire lors d'un achat immobilier à l'île Maurice ?
À l'île Maurice, les honoraires de notaire sont calculés selon un barème dégressif. S'y ajoutent la TVA en vigueur et, le cas échéant, les débours du notaire.
Dans notre exemple de calcul pour un bien d'une valeur de 1 million d'euros, nous retenons provisoirement environ
6.000 € inklusive VAT
.
Il s'agit d'une valeur de planification. Avant l'achat, nous faisons déterminer les frais définitifs par le notaire compétent.
05
À combien s'élèvent les frais EDB lors d'un achat immobilier à l'île Maurice ?
Pour l'autorisation d'acquisition dans certains programmes immobiliers agréés, nous retenons des frais de traitement EDB de 25 000 MUR, soit environ 470 € au taux de change utilisé dans l'exemple.
Pour la procédure de Residence Permit liée à l'investissement immobilier, nous prévoyons également 25 000 MUR supplémentaires dans nos exemples de coûts.
Les frais réellement dus, leur date d'exigibilité et leur éventuel remboursement dépendent de la procédure de demande concernée.
Nous vérifions donc les règles en vigueur avant le dépôt.
06
Existe-t-il une taxe foncière annuelle à l'île Maurice ?
L'île Maurice ne prélève pas de taxe foncière annuelle générale à l'échelle nationale selon le modèle allemand.
Selon l'emplacement, des taxes immobilières communales comme les General Rates
peuvent toutefois s'appliquer. Pour certains terrains côtiers, des taxes Campement particulières peuvent en outre être applicables.
Indépendamment de cela, vous devez prévoir les charges de copropriété, les assurances et l'entretien courant de votre bien.
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Existe-t-il des droits de succession sur les biens immobiliers à l'île Maurice ?
Non.
L'île Maurice ne prélève pas de droits de succession généraux.
Des frais notariaux et administratifs peuvent toutefois survenir en cas de succession. En outre, l'Allemagne peut, sous certaines conditions, prélever des droits de succession sur un bien situé à l'île Maurice.
Sont déterminants notamment les domiciles du défunt et des héritiers ainsi que d'éventuels liens fiscaux subsistant après un départ à l'étranger.
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Les frais d'acquisition sont-ils moins élevés à l'île Maurice qu'en Allemagne ?
Dans notre exemple de calcul pour un bien au prix d'achat de 1 million d'euros, les frais d'acquisition à l'île Maurice s'élèvent, pour l'un de nos projets neufs, à environ 57.000 €.
Pour un bien résidentiel acquis en Hesse par l'intermédiaire d'un agent immobilier, nous comptons environ 115.700 €.
Dans cet exemple, la différence s'élève à environ
58.760 €. Les coûts réels dépendent notamment du Land, du bien et des conditions d'achat convenues.
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Les mêmes frais d'acquisition s'appliquent-ils à l'achat d'un terrain à l'île Maurice ?
Pas nécessairement. Les
acheteurs étrangers ne peuvent pas acquérir n'importe quel terrain non bâti à l'île Maurice.
Sous certaines conditions, l'achat d'un terrain viabilisé au sein d'un projet agréé est possible, par exemple sous forme de
Serviced Plot
dans un projet PDS.
Des droits d'enregistrement, des frais de notaire et des frais d'autorisation peuvent également s'appliquer. La structure exacte des coûts dépend toutefois du modèle d'acquisition.
L'achat d'un terrain non bâti ne donne pas à lui seul droit à un Residence Permit lié à l'investissement immobilier.
Pour les modèles de terrains agréés, il faut en outre tenir compte des obligations de construction et des conditions applicables après l'achèvement du bien.
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Quand dois-je payer les frais d'acquisition à l'île Maurice ?
Les frais ne sont pas tous exigibles en même temps.
Les frais d'autorisation d'acquisition sont réglés selon les modalités de la procédure de demande concernée. Les droits d'enregistrement et les frais de notaire sont dus dans le cadre de la transaction notariée et de l'enregistrement.
Pour un projet neuf en construction, le prix d'achat peut être payé selon l'avancement des travaux défini contractuellement. Ce calendrier est à distinguer de celui des frais d'acquisition.
Encore des questions sur vos frais d'acquisition ?
Je vous explique volontiers quels frais d'acquisition prévoir pour le bien que vous souhaitez à l'île Maurice et quelles différences entre neuf et existant sont importantes pour vous.
