Seit dem Budget-Diskurs im Juni herrschte eine Frage im Raum: Wie hoch werden die Erwerbsnebenkosten für ausländische Käufer auf Mauritius künftig ausfallen? Ich habe bewusst keine Spekulation angeboten, sondern versprochen, mich erst zu melden, wenn der Text steht.
Er steht. Das mauritische Parlament hat den Finance Bill (No. XII of 2026) und das begleitende Economic and Financial Measures Bill in dritter Lesung verabschiedet. Ich habe beide Texte — zusammen 247 Seiten — Artikel für Artikel durchgearbeitet, gemeinsam mit meinen Kontakten im EDB und meinem Notarnetzwerk vor Ort geprüft. Dieser Beitrag fasst zusammen, was für dich zählt.
Das Parlament hat keinen neuen Satz erfunden. Es hat schlicht die Klausel aus dem Finance Act 2025 wieder aufgehoben, die zum 1. Juli 2026 die Erhöhung auf 10 % gebracht hatte. Der reguläre Satz von 5 % gilt wieder — ohne Bedingungen, ohne Schwellenwert, ohne Ausnahmeklausel.
Das betrifft jeden Kauf einer Immobilie unter einem EDB-Schema — IRS, RES, PDS, Smart City oder Invest Hotel — sowie G+2-Apartments in freiem Grundeigentum, dem mit Abstand größten Teil des Marktangebots.
| Position | Käufer | Verkäufer |
|---|---|---|
| EDB-Schema, freies Grundeigentum (IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel) | 5 % | 5 % |
| G+2-Apartment auf privatem Grundeigentum | 5 % | 5 % |
| Staatsland / Pas Géométriques (Sonderfall, siehe unten) | 5 % | 15 % |
Zur Einordnung: Bei einer Immobilie im Wert von Rs 40 Millionen (rund € 735.000) bedeutet die Rückkehr zu 5 % eine Ersparnis von jeweils rund Rs 2 Millionen (≈ € 37.000) — für Käufer wie für Verkäufer — gegenüber dem 10 %-Szenario, das seit dem 1. Juli in Kraft war.
Der Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026) wurde inzwischen offiziell verabschiedet und veröffentlicht. Damit liegt nun die endgültige Fassung des Gesetzes vor, einschließlich der maßgeblichen Inkrafttretensregelungen.
Wer den vollständigen Gesetzestext einsehen möchte, kann den offiziellen Finance Act 2026 direkt bei der Mauritius National Assembly als PDF herunterladen.
Finance Act 2026 – offizielles PDF herunterladen
Quelle: Mauritius National Assembly
Ein zusätzlicher Satz von 10 % — zu Lasten des Verkäufers — gilt weiterhin für Immobilien auf Staatsland oder den Pas Géométriques. Entscheidend ist der rechtliche Status des Grundstücks, nicht die Lage am Meer: Eine Villa oder ein Apartment in freiem Grundeigentum unter einem EDB-Schema ist auch direkt am Strand nicht betroffen. Ein Apartment im Leasehold auf den Pas Géométriques hingegen schon.
Eine Ausnahme greift, wenn vor dem 19. Juni 2026 ein notariell beurkundeter Vorvertrag (Reservierungsvertrag bzw. Kaufversprechen) geschlossen wurde — beide Bedingungen müssen kumulativ erfüllt sein, ein privatschriftlicher Reservierungsvertrag genügt nicht.
Der Staat vergibt ab diesem Datum keine neuen Leasingverträge mehr, die den Verkauf von G+2-Apartments auf Staatsland an Nicht-Staatsbürger erlauben. Bereits laufende und genehmigte Programme sind nicht betroffen — für Interessenten in diesem sehr spezifischen Segment ist das ein reales, absehbares Zeitfenster.
Der Golden Visa ist erstmals im Gesetzestext selbst verankert. Er berechtigt nach einer Investition von mindestens USD 1 Million innerhalb von zwölf Monaten zur unbefristeten Aufenthaltserlaubnis — die Investition muss jedoch in eine andere wirtschaftliche Aktivität als den Kauf einer EDB-Immobilie fließen. Der Golden Visa ist ein Investitionsweg, kein Immobilienweg.
Der bewährte Immobilienweg zur Aufenthaltserlaubnis bleibt unverändert bestehen: ab USD 375.000 Kaufpreis unter IRS, RES, IHS, PDS, Smart City oder G+2 — inklusive der steuerlichen Vorzüge des Premium Visa, bei dem ausländische Einkünfte erst bei Transfer nach Mauritius besteuert werden.
Die Real Estate Agent Authority erhält ab 1. Juli 2026 Budget, Personal und Prüfungspflicht; ab 1. August 2026 ist die Registrierung für Makler und Bauträger verpflichtend. Ich begrüße das ausdrücklich. Der Markt hatte bislang eine sehr niedrige Eintrittsschwelle — genau deshalb arbeite ich seit über fünf Jahren als Kurator und nicht als klassischer Makler: Ich wähle aus dem breiten Angebot gezielt die Objekte solider Bauträger aus, statt Listen zu verkaufen. Mit einem öffentlichen Register können Käufer künftig jeden Anbieter vor dem ersten Termin prüfen, nicht erst nach der ersten Anzahlung.
Eine Frage, die mich seit dem Budget-Diskurs am häufigsten erreicht hat: Ändert sich etwas beim Rentnervisum (Residence Permit for Retired Non-Citizens)? Die klare Antwort: nein. Für alle Mauritius-Interessenten 50 Jahre und älter gilt 2026 unverändert der bewährte, planbare Rahmen:
Kurz gesagt: Während sich beim Immobilienerwerb einiges bewegt hat, ist das Rentnervisum der ruhende Pol geblieben. Für alle, die ihren Ruhestand auf Mauritius planen, ändert sich planungstechnisch nichts — der Weg ist heute so klar wie vor dem Budget-Diskurs.
Die Zahlen ändern sich, das Fundament nicht: 0 %, 10 %, 20 % und 35 % Einkommensteuer je nach Einkommenshöhe (effektiv nur 15 % bei Rs 3 Millionen, ≈ € 55.000), 15 % Körperschaftsteuer, keine Kapitalertragsteuer, keine Erbschaftsteuer, keine Vermögensteuer, keine jährliche Grundsteuer. Dazu ein hybrides Rechtssystem aus französischem Zivilrecht und englischem Common Law, Englisch und Französisch in jeder Kanzlei der Insel, GMT+4 für einen Vormittag mit Europa und einen Nachmittag mit Asien — sowie politische Stabilität und freier Kapitalverkehr ohne Devisenkontrolle.
Wer seit Juni wegen der Unsicherheit gezögert hat, hat jetzt die Klarheit, auf die er gewartet hat. Ich begleite seit 1987 Immobilienprojekte — vom eigenen ersten Bauträgerprojekt 1990 in Deutschland bis zu meinem letzten Projekt in Bodrum, Türkei — und lebe seit über fünf Jahren selbst auf Mauritius. Über meine Kontakte zum Economic Development Board, für das ich unter anderem ein Interview mit dem stellvertretenden CEO geführt und die EDB-Roadshow 2026 in München mit unterstützt habe, weiß ich aus erster Hand, wohin sich der Markt entwickelt.
Persönliche Beratung zu Immobilienkauf, Investitionswegen und Visa auf Mauritius — unverbindlich und auf Deutsch.
Kostenloses Erstgespräch anfragenDieser Beitrag wurde von Invest & Living Mauritius Ltd. auf Basis des Finance Bill (No. XII of 2026) und des Economic and Financial Measures Bill (No. XIII of 2026) erstellt und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; empfehlen wir die Abstimmung mit deinem Notar, Anwalt oder Steuerberater vor jeder Entscheidung.
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